アパマン経営改善シリーズ　№３

キャッシュフロー経営のすすめ、これを分かり易くしたのが下の数式です。

①収入　 ―　 ②経費　 ＝　 ③実質収入　―　④銀行ローン

GOI　　   　OPEX　　　 　 NOI　　　    　　ADS

＝⑤キャッシュフロー　CF

10月号では売上最大、11月号では経費最小活動を行い、

今月12月号ではその結果、実質収入が最大になった訳です。

今月は、実質収入③についてです。

不動産投資では、この実質収入をネットオペレーションインカム＝ＮＯＩといいます。

(ナンバーワンではありませんので念のため。)

このＮＯＩは収益物件が生み出すネット収入です。

これは物件の力と言ってもいいと思います。

不動産投資では実質収入を基に市場価値＝価格を算出できるのです。

Ｖ（価格）＝Ｉ（実質収入）÷Ｒ（利回り）

Ｉ＝ＮＯＩ実質収入になります

Ｒ＝利回りを示し％になります

Ｖ＝バリューといって価値、つまり価格を指します

(例)Ｉ＝1200万円・Ｒ＝6％の場合1200万円÷6％＝2億円という価格になります。

もし空室が発生して実質収入が1100万円になった場合、

Ｖの価格は1100万円÷6％＝18333万円という価格になってしまいます。

収益物件を算出する場合は、上記のような算式を使って不動産評価をします。

これを収益還元法といいます。

また収益物件でない場合は、取引事例法といって、

実際の取引事例から査定価格を算出します。

今後、収益物件は収益還元法で算出されますので、

如何に入居をキープできるか、不動産管理会社の力量が試されます。

次回はＡＤＳ(銀行返済額について)お話しさせて頂きます。

★賃貸経営にお悩みの方は、練馬区大泉学園のセンチュリー21西村不動産販売にご相談下さい。