★アパマン経営改善シリーズ №２★
キャッシュフロー経営のすすめ、これを分かり易くしたのが下の数式です。
①収 入 ― ②経 費 ＝ ③実質収入 ― ④銀行ローン ＝ ⑤キャッシュフロー
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今月号は②経費を最小にするには、どうするかについてです。
大きな経費といえば、
1, アパート・マンションの修繕費
一度に大金を使わない。例えば外壁塗装、正面玄関の目立つところを１年目に塗装し、翌年は裏側一面のみ、３年目に残ったところを塗装する。すると、手元資金が残り、また全額経費扱いができます。「パッチワーク修繕」です。如何に修繕費を一度に使わずにやるか、創意工夫が必要です。
2, アパート・マンションの固定資産税
土地をたっぷり使用し建築しているケースで、建蔽率、容積率が余っている。つまり土地が余分にあり税金を多く納め無駄が多いのです。この場合は改善の余地ありです。
3, 保険料
今はネット時代です。いろいろ比較検討出来、節約が見込めます。
4, 管理料
管理のメニューの比較も重要です。問題は入居率で、９５％以上あれば合格です。
5, 銀行の見直し
金利もさることながら、それ以上に大切なのが、返済年数です。長期返済にすると、手持ちのキャッシュが増えます。
アパート、マンション経営の要諦は、実は如何に経費をかけず、経営するかです。それを実現する唯一の方法は、「自分で建物を掃除し、気付く」ことです。
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