今月は、不動産業者が使っているアメリカのＣＰＭの不動産投資方法をご紹介いたします。

気に入った物件があったと仮定して、この時にこの投資分析を使うと投資の理解がすすみます。

①GPI：潜在総収入(グロス・ポンテンシャル・インカム)

理想的な満室家賃をいいます。

②EGI：実効総収入(エフェクテッド・グロス・インカム)

EGI＝GPI－(空室・滞納)＋(雑収入＝車庫・自販機・アンテナ・看板）

空室について、確定申告書の不動産収入の内訳から何戸空室で何ヵ月空いていたかを確認できます。つまり稼働状況が詳細に分かります。

③OPEX：運営経費(オペレーション・エクスペンシス)

⑴固定経費：固定資産税・管理費・保険・定期清掃・水道光熱費・他

⑵変動費：退去修繕費（申告書から退去件数をつかめます)・広告費・修理代等

※別途大規模修繕：12年に一度外壁・屋上防水・共用部分の修繕を行う為、毎月積立てを行う。但し、OPEX含まない。

④NOI：営業純利益(ネット・オペレーション・インカム)

物件が生み出すネット収入、物件の力とも言います。

⑤ADS：年間負債支払額(アニューアル・デット・インカム)

年間ローン返済額　元金+金利

⑥BTCF：税引前CF(ビフォアー・タックス・キャッシュフロー)

NOI-ADS＝BTCF

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